Получение кредита (mortgage)

Особенности ипотечного кредитования в Канаде

Приобретение недвижимости и получение Канадского кредита.
Получение кредита (mortgage), особенно первого, — значительный шаг. И прежде чем сделать его, необходимо изучить эту тему, взвесить все за и против и выбрать единственно правильное решение, исходя из ваших возможностей.Обязательным условием для получения кредита является наличие статуса постоянного жителя. Вторым и не менее важным условием является наличие свободных денежных средств или постоянный зарегистрированный доход.

Mortgage — ипотечный кредит, выдаваемый банком под залог покупаемой недвижимости. Полученная вами ссуда (обычно сроком на 25 лет) возвращается в банк с процентами. Ссуда делится на основную часть — principal и interest (проценты, причитающиеся банку).

При расчете возможного кредита учитывается финансовое положение заемщика. По существующим правилам расчета кредитной ставки, сумма расходов на недвижимость, включая платежи по кредиту, налоги на недвижимость и стоимость коммунальных платежей не должна превышать 32 % совокупного годового дохода семьи. Для подобных расчетов существуют специальные таблицы, с которыми вы можете самостоятельно ознакомиться в банке или в процессе консультаций с вашим агентом по недвижимости.
Срок кредита, то есть срок, на который вы занимаете средства, может быть различен. Есть кредиты без определенного срока (открытый mortgage) и с определенным сроком, например на 6 месяцев, 5 лет или иной срок (закрытый mortgage). Чем больше будут ваши ежемесячные платежи, тем меньшая сумма процентов отойдет банку и вы, соответственно, быстрее освободитесь от необходимости вкладывать свои деньги в банковские проценты.

Наиболее выгодны кредиты, дающие возможность вносить дополнительные платежи в principal. Этот вид услуги не в интересах банка, поскольку снижает процент interest. Банки идут на это в целях привлечения клиентов. Одни из них разрешают вносить дополнительную плату в principal раз в год, другие допускают увеличение месячных платежей или предусматривают возможность увеличения взносов в principal в процентах.

Так или иначе, при долгосрочной ссуде, выплачивая основную сумму займа в первые 5 лет, вы значительно сокращаете банковские выплаты (иногда в два раза). Это легко понять, учитывая то, что каждый месячный платеж различен по своему пропорциональному делению на платежи в principal и interest. То есть, сначала вы в основном платите проценты банку, а уж потом выплачиваете собственно ссуду.

еобходимо учесть, что внесение как можно большего первоначального взноса при покупке недвижимости значительно сокращает период работы на банк. При получении mortgage проконсультируйтесь также со специалистами о возможности сокращения налогов.

Претендовать на ссуду для приобретения недвижимости в Канаде, может практически каждый, даже иностранец не имеющий статуса постоянного жителя страны (no resident). Процедура достаточно проста и обычно по времени занимает 5 банковских дней ( при наличии Agreement of Purchase and Sale ). Все , что для этого необходимо ( для resident ) — иметь кредитную историю и доказательство постоянного дохода , позволяющего обслуживать кредит . Эта категория клиентов может рассчитывать на минимальный Down Payment ( D . P ) ( наличная часть денег) — в размере 5% , а с 2003 года и вовсе без D. P., попросту говоря до 100% кредитных средств на покупку недвижимости до 400 000 $.

Существующие виды Ипотечного кредита:

1. Обычный ( conventional ) моргидж. При выборе такого вида кредита покупателю необходимо выплатить в качестве первого взноса ( down payment ) не менее 25% от стоимости недвижимости. На недостающую сумму — 75% и менее банк выдает кредит.
2. High Ratio моргидж — это кредит, выдаваемый банком на сумму от 75% до 95% от стоимости недвижимости, в то время как покупатель обязан внести в качестве первого взноса от 5 до 25%. По существующему законодательству такой вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности заемщика или корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation ( CMHC ) или компанией Mortgage Insurance Company of Canada ( MICC ). В этом случае заемщик должен уплатить регистрационный взнос (около CAD 75) и сумму страховой премии (0.5 -3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страховой премии. Обычно сумма страховой премии прибавляется к общей сумме кредита, но может быть выплачена и единовременно.
3. Open mortgage — открытая ссуда. Как правило, размер процента при открытой форме ссуды выше, но банк не препятствует в случае, если появится желание погасить любую часть ссуды не взимая с Вас за это никаких штрафов . Поскольку большинство кредиторов , как правило , позволяют в любое время изменить открытую форму ссуды на закрытую , имеет смысл взять такую ссуду в том случае , если размер процента в данный момент достаточно высок . Когда процент , идет на снижение и по Вашему мнению достиг наименьшей величины, Вы сможете его зафиксировать.
4. Closed mortgage — закрытая ссуда , в основном с более низким процентом и дает заемщику возможность планировать свои затраты на несколько лет вперед так , как выплаты неизменны на всем промежутке срока закрытия займа. В течении этого срока размер процента остается неизменным , но возможности Prepayment — погашение на более ранней стадии ограничиваются определенными условиями.
   5)Second Mortgage — вторая ссуда, которую можно взять в дополнении к основной под более высокий процент и на более короткий срок , с возможностью погашения на любом этапе , без штрафных санкций . Обычно такую ссуду берут в случае , когда не достаточно денег на Down payment ( наличная часть денег ) и другими способами снизить Down Payment нет возможности.

Терминология Mortgage включает в себя широкий спектр специальных терминов, в которых неопытный покупатель может довольно легко запутаться . Вот, пожалуй, основные часто встречающиеся :

Ccуда на покупку дома погашается регулярными платежами ( Blended Payments ). Часть выплаченных денег покрывает основную часть , то есть сумму , которая изначально одолжена ( Principal ). Остальное идет на обслуживание банковского процента ( Interest).

Размер процента ( Interest Rate ) колеблется, в зависимости от положения на рынке. В зависимости от условий получения ссуды, процент банковского интереса может быть зафиксирован на определенном уровне, на определенный срок ( Fixed rate ) или меняться ежемесячно ( Variable Rate ).

Можно ли выплатить ипотечную ссуду (mortgage) быстрее?
В большинстве случаев да. Как правило, даже при закрытой ссуде (closed mortgage) большинство банков разрешает делать дополнительные платежи до 10-20% в год от суммы mortgage. Можно также вносить деньги в момент перезаключении контракта с банком (end of term). Платить раз в неделю (раз в 2 недели) и т.д.

Что такое amortization period?
Период времени, за который вся ипотечная ссуда будет погашена. Максимально в Канаде можно брать ипотечную ссуду (mortgage) на 25 лет. Amortization period разбивают на более короткие периоды которые называются terms.

Что такое term?
Период времени на который заключается договор о предоставлении банком mortgage на определенных условиях. Наиболее популярные сроки 6 месяцев, 1, 2, 3, 4, 5, 7 и 10 лет. При закрытом (closed) mortgage в течение этого договоренного периода ни банк ни владелец недвижимости не могут изменить условия договора (например процентную ставку) независимо от ситуации на рынке. За разрыв договора предусмотрен штраф. Как правило, чем больше term, тем выше процентная ставка.

На какой term лучше закрыть mortgage?
По статистике, самым выгодным является постоянно брать закрытый mortgage на 1 год. Тем не менее надо учитывать процентную ставку на данный момент, важность стабильности расходов на более длительный период времени, степень риска, которую хочет брать на себя покупатель и т.д. В любом случае, однозначно правильного ответа не существует, т.к. процентная ставка в течение длительного периода времени непредсказуема и в связи с этим любое принятое решение это игра на повышение или понижение процентной ставки в будущем.

Что такое RRSP и как его можно использовать при покупке жилья?
Что такое Home Buyers Plan (HBP)?
RRSP (Registered Retirement Saving Plan) индивидуальная программа пенсионных накоплений. Внесенные на RRSP деньги не облагаются налогом. Home Buyers plan позволяет одолжить деньги из RRSP на покрытие части или всего первоначального взноса. Деньги должны быть внесены обратно в RRSP в виде ежегодных отчислений в течение 15 лет (или с них должен быть уплачен подоходный налог).

Что такое assumable mortgage?
Если продавец недвижимости имеет ипотечную ссуду (mortgage), то эту ссуду можно переоформить на покупателя этой недвижимости. При этом покупатель должен соблюдать все пункты договора между продавцом и банком (процентная ставка, срок истечения договора и т.д.).

Что такое страховка ипотечной ссуды (mortgage insurance) и зачем она нужна?
Под mortgage insurance могут подразумеваться 2 разные вещи.
Первая — это обязательная страховка mortgage при первоначальном взносе (down payment) менее 25%. Эта страховка покупается через CMHC и защищает банк от потерь.
Вторая — это добровольная страховка, которая покупается отдельно покупателем недвижимости и защищает покупателя в случае смерти или потери трудоспособности (как правило страховая компания погашает оставшуюся часть mortgage).