Отримання кредиту (mortgage)

Особливості іпотечного кредитування в Канаді

Придбання нерухомості та отримання Канадського кредиту.
Отримання кредиту (mortgage), особливо першого, — значний крок. І перш ніж зробити його, необхідно вивчити цю тему, зважити всі за і проти і вибрати єдино правильне рішення, виходячи з ваших возможностей.Обязательним умовою для отримання кредиту є наявність статусу постійного жителя. Другим і не менш важливою умовою є наявність вільних грошових коштів або постійний зареєстрований дохід.

Mortgage — іпотечний кредит, що видається банком під заставу нерухомості, що купується. Отримана вами позика (зазвичай терміном на 25 років) повертається в банк з відсотками. Позичка ділиться на основну частину — principal і interest (відсотки, що приєднуються банку).

При розрахунку можливого кредиту враховується фінансове становище позичальника. За існуючими правилами розрахунку кредитної ставки, сума витрат на нерухомість, включаючи платежі по кредиту, податки на нерухомість і вартість комунальних платежів не повинна перевищувати 32% сукупного річного доходу сім’ї. Для подібних розрахунків існують спеціальні таблиці, з якими ви можете самостійно ознайомитися в банку або в процесі консультацій з вашим агентом з нерухомості.

Термін кредиту, тобто термін, на який ви займаєте кошти, може бути різний. Є кредити без певного терміну (відкритий mortgage) і з певним терміном, наприклад на 6 місяців, 5 років або інший термін (закритий mortgage). Чим більше будуть ваші щомісячні платежі, тим менша сума відсотків відійде банку і ви, відповідно, швидше звільнитеся від необхідності вкладати свої гроші в банківські відсотки.

Найбільш вигідні кредити, що дають можливість вносити додаткові платежі до principal. Цей вид послуги не на користь банку, оскільки знижує відсоток interest. Банки йдуть на це з метою залучення клієнтів. Одні з них дозволяють вносити додаткову плату в principal раз на рік, інші допускають збільшення місячних платежів або передбачають можливість збільшення внесків до principal у відсотках.

Так чи інакше, при довгостроковій позиці, виплачуючи основну суму позики в перші 5 років, ви значно скорочуєте банківські виплати (іноді в два рази). Це легко зрозуміти, враховуючи те, що кожен місячний платіж різний за своїм пропорційним поділу на платежі в principal і interest. Тобто, спочатку ви в основному платите відсотки банку, а вже потім виплачуєте власне позику.

еобходимо врахувати, що внесення якомога більшої початкового внеску при покупці нерухомості значно скорочує період роботи на банк. При отриманні mortgage проконсультуйтеся також з фахівцями про можливість скорочення податків.

Претендувати на позику для придбання нерухомості в Канаді, може практично кожен, навіть іноземець не має статусу постійного жителя країни (no resident). Процедура досить проста і зазвичай за часом займає 5 банківських днів (при наявності Agreement of Purchase and Sale). Все, що для цього необхідно (для resident) — мати кредитну історію і доказ постійного доходу, який дозволяє обслуговувати кредит. Ця категорія клієнтів може розраховувати на мінімальний Down Payment (D. P) (готівкова частина грошей) — у розмірі 5%, а з 2003 року і зовсім без DP, просто кажучи до 100% кредитних коштів на покупку нерухомості до 400 000 $.

Існуючі види Іпотечного кредиту:

1. Звичайний (conventional) моргиджа. При виборі такого виду кредиту покупцеві необхідно виплатити в якості першого внеску (down payment) не менше 25% від вартості нерухомості. На відсутню суму — 75% і менше банк видає кредит.
2. High Ratio моргиджа — це кредит, що видається банком на суму від 75% до 95% від вартості нерухомості, в той час як покупець зобов’язаний внести в якості першого внеску від 5 до 25%. За існуючим законодавством такий вид кредиту має бути застрахований на випадок неплатоспроможності позичальника або корпорацією Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) або компанією Mortgage Insurance Company of Canada (MICC). У цьому випадку позичальник повинен сплатити реєстраційний внесок (близько CAD 75) і суму страхової премії (0.5 -3.75% від суми кредиту). Чим вище відсоток кредиту, що надається банком, тим вище відсоток, на основі якого підраховується сума страхової премії. Зазвичай сума страхової премії додається до загальної суми кредиту, але може бути виплачена і одноразово.
3. Open mortgage — відкрита позика. Як правило, розмір відсотка при відкритій формі позики вище, але банк не перешкоджає у випадку, якщо з’явиться бажання погасити будь-яку частину позики не стягуючи з Вас за це ніяких штрафів. Оскільки більшість кредиторів, як правило, дозволяють у будь-який час змінити відкриту форму позики на закриту, має сенс взяти таку позику в тому випадку, якщо розмір відсотка в даний момент досить високий. Коли відсоток, йде на зниження і на Вашу думку досяг найменшої величини, Ви зможете його зафіксувати.
4. Closed mortgage — закрита позика, в основному з більш низьким відсотком і дає позичальнику можливість планувати свої витрати на кілька років вперед так, як виплати незмінні на всьому проміжку терміну закриття позики. Протягом цього терміну розмір відсотка залишається незмінним, але можливості Prepayment — погашення на більш ранній стадії обмежуються певними умовами.
5. Second Mortgage — друга позика, яку можна взяти в доповненні до основної під більш високий відсоток і на більш короткий термін, з можливістю погашення на будь-якому етапі, без штрафних санкцій. Зазвичай таку позику беруть у випадку, коли мало грошей на Down payment (готівкова частина грошей) та іншими способами знизити Down Payment немає можливості.
   Термінологія Mortgage включає в себе широкий спектр спеціальних термінів, в яких недосвідчений покупець може досить легко заплутатися. Ось, мабуть, основні часто зустрічаються:

Ccуда на купівлю будинку погашається регулярними платежами (Blended Payments). Частина виплачених грошей покриває основну частину, тобто суму, яка спочатку позичена (Principal). Решта йде на обслуговування банківського відсотка (Interest).

Розмір відсотка (Interest Rate) коливається, залежно від становища на ринку. Залежно від умов отримання позики, відсоток банківського інтересу може бути зафіксований на певному рівні, на певний термін (Fixed rate) або змінюватися щомісяця (Variable Rate).

Чи можна виплатити іпотечну позику (mortgage) швидше?
У більшості випадків так. Як правило, навіть при закритій позику (closed mortgage) більшість банків дозволяє робити додаткові платежі до 10-20% на рік від суми mortgage. Можна також вносити гроші в момент переукладення контракту з банком (end of term). Платити раз на тиждень (раз на 2 тижні) і т.д.

Що таке amortization period?
Період часу, за який вся іпотечна позика буде погашена. Максимально в Канаді можна брати іпотечну позику (mortgage) на 25 років. Amortization period розбивають на більш короткі періоди які називаються terms.

Що таке term?
Період часу на який укладається договір про надання банком mortgage на певних умовах. Найбільш популярні терміни 6 місяців, 1, 2, 3, 4, 5, 7 і 10 років. При закритому (closed) mortgage протягом цього домовленого періоду ні банк ні власник нерухомості не можуть змінити умови договору (наприклад процентну ставку) незалежно від ситуації на ринку. За розрив договору передбачено штраф. Як правило, чим більше term, тим вище процентна ставка.

На який term краще закрити mortgage?
За статистикою, найвигіднішим є постійно брати закритий mortgage на 1 рік. Проте треба враховувати процентну ставку на даний момент, важливість стабільності витрат на більш тривалий період часу, ступінь ризику, яку хоче брати на себе покупець і т.д. У кожному разі, однозначно правильної відповіді не існує, тому процентна ставка протягом тривалого періоду часу непередбачувана і в зв’язку з цим будь прийняте рішення це гра на підвищення або пониження процентної ставки в майбутньому.

Що таке RRSP і як його можна використовувати при купівлі житла?
Що таке Home Buyers Plan (HBP)?
RRSP (Registered Retirement Saving Plan) індивідуальна програма пенсійних накопичень. Внесені на RRSP гроші не оподатковуються. Home Buyers plan дозволяє позичити гроші з RRSP на покриття частини або всього початкового внеску. Гроші повинні бути внесені назад в RRSP у вигляді щорічних відрахувань протягом 15 років (або з них повинен бути сплачений прибутковий податок).

Що таке assumable mortgage?
Якщо продавець нерухомості має іпотечну позику (mortgage), то цю позику можна переоформити на покупця цієї нерухомості. При цьому покупець повинен дотримуватися всі пункти договору між продавцем і банком (процентна ставка, термін закінчення договору і т.д.).

Що таке страховка іпотечної позики (mortgage insurance) і навіщо вона потрібна?
Під mortgage insurance можуть матися на увазі 2 різні речі.
Перша — це обов’язкова страховка mortgage при первинному внеску (down payment) менше 25%. Ця страховка купується через CMHC і захищає банк від втрат.
Друга — це добровільна страховка, яка купується окремо покупцем нерухомості і захищає покупця у разі смерті або втрати працездатності (як правило страхова компанія погашає решту mortgage).